Importante chiarimento della Corte di Cassazione sul valore finanziabile dei mutui ipotecari, infatti può essere nullo il mutuo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile.Infatti con la sentenza della Corte di Cassazione n°2915/16 del 15.02.2016, si definisce meglio l’attuale normativa, cosi come specificata dal Comitato Interministeriale per il Credito e Risparmio (CICR), in cui stabilisce che l’istituto di credito non può finanziare l’intero valore dell’immobile, ma solo fino a massimo l’80% del prezzo.Si può spingere sino al 100% solo se vengano fornite garanzie integrative, quali fideiussioni bancarie, assicurative, cessioni di crediti o altro. Il fine di questa limitazione è senz’altro quello di non indebitare, oltre le proprie possibilità l’acquirente, per non danneggiare lui, il sistema bancario e più in generale il sistema paese, per l’eccessivo carico debitorio che un numero molto consistente di consumatori potrebbero avere, nel caso di mancata restituzione del mutuo.
Entrando nello specifico della sentenza, la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore degli immobili ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.Il CICR ha disposto che il valore finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato.Tale importo può giungere al 100% solo quando siano fornite garanzie integrative, quali, fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici o altro.Purtroppo può capitare che l’acquirente, non disponga del capitale iniziale necessario per l’acquisto e quindi impossibilitato a versare, il residuo del 20% del prezzo di vendita dell’immobile.In questo caso può succedere che vi sia la possibilità di  un accordo sottobanco, che “gonfi” la perizia e quindi il valore dell’immobile in modo tale da superare  il divario del 20% sino a raggiungere cosi, in modo fittizio, il valore del 100% del prezzo di acquisto.Facciamo un esempio con una casa del valore di 100mila euro e quindi un finanziamento di 80mila euro. Se la perizia fa risultare che l’immobile ha un valore di 125mila euro, la banca potrà finanziare fino a 100mila euro che sarebbe in realtà il valore reale del bene e quindi si è realizzato in modo illegittimo un mutuo al 100%.Va chiarito che accordi di questo tipo sono nulli e seppur realizzati con la consapevolezza e il consenso dell’acquirente, quest’ultimo può comunque far valere l’illegittimità del contratto ed evitare la restituzione delle somme in eccesso.